В Приамурье все чаще стали появляться строительные фирмы, не способные выполнить свои обязательства перед заказчиками и дольщиками. Накануне к нам в редакцию в очередной раз обратилась семья, которая, вложив деньги в строительство коттеджа, в итоге осталась ни с чем: нет ни вложенных денег, ни долгожданного дома.
На руках у людей остались лишь положительные судебные решения. Но только предъявить эти решения некому: телефоны в дирекции фирмы-застройщика молчат, двери заперты. При этом подобный случай в текущем году — не первый.
Обман «инкорпорейтед»
Александру и Елене Соловьевым войти в ипотечную программу помешал кризис — условия выдачи ипотеки ужесточились. Хотя еще до «финансового экономического» на покупку квартиры семья могла получить до полутора миллионов рублей. Однако желание улучшить свои жилищные условия не пропало. Решили строить дом самостоятельно. Тем более что Александр по профессии строитель. Все рассчитав, семья продала гараж, взяла кредит в банке и приобрела земельный участок во Владимировке. Первым делом встал вопрос о фундаменте будущего коттеджа. С этого момента все и началось.
— Взяли кредит в банке на 340 тысяч, — рассказывает Александр СОЛОВЬЕВ.— Начали искать, где дешевле выполнят работы по заливке бетонного фундамента. В газете увидели объявление «ДальАмурСтройИнвеста». Его расценки были самыми низкими. Поскольку у меня друг работает в «органах», попросил его «пробить» данную компанию. Оказалось, что за ними ничего «грешного» не числится. Вот и решили, что с данной компанией можно иметь дело.
Уверенность в добросовестности фирмы не позволяла Соловьевым усомниться в правильности своих действий. Помимо закладки фундамента, директор фирмы предложил строительство цокольного и первого этажей будущего дома: мол, если браться за дело, то делать все и сразу. Соловьевы согласились, вот, правда, денег пока хватало только на фундамент. Директор «ДальАмурСтройИнвеста», как ни странно, с оплатой не торопил. Правда, на закупку необходимого материала попросил аванс в 290 тысяч рублей. Сделку оформили, как полагается. На следующий день на участке появились арматура, доски, а позже и бетон. Однако через некоторое время у директора фирмы возникли форс-мажорные обстоятельства, и все привезенные стройматериалы начали увозиться. Семья решила потерпеть, но в ответ на вопросы все чаще слышались устные обещания.
Суд да дело
— Наше терпение лопнуло — и мы обратились в ОБЭП, где от следователей узнали, что директор этой фирмы задолжал не только нам, — продолжает рассказывать Елена СОЛОВЬЕВА. — Но в ОБЭПе нам сказали, что возбудить уголовное дело в отношении данного гражданина они не могут, так как он не скрывается и от своих обязательств не отказывается. Нам посоветовали обратиться в суд, что мы и сделали.
Семья Соловьевых написала заявление в суд, офис компании тут же оказался на замке, а директор перестал отвечать на телефонные звонки. «Потом нам удалось его «выловить». Он сказал, что согласен на все наши условия, но опять же — на словах. Как только дело доходило до подписания бумаг, мы не могли его найти», — продолжал сетовать Александр.
В результате городской суд вынес решение о взыскании с «ДальАмурСтройИнвеста» в пользу Александра и Елены неустойки за нарушение сроков окончания работ в размере 5 тысяч рублей. Такое решение не удовлетворило Соловьевых. По их мнению, суд вообще не принял в расчет тот факт, что на месте строительства «не было вбито ни единого гвоздя». Рассматривалось дело, как будто дом построен, а сроки сдачи были отодвинуты почти на месяц. К тому же сумма взыскания оказалась минимальной от возможной.
— Мы обратились в областной суд, который вместо пяти тысяч присудил нам 100 тысяч рублей в качестве неустойки. Теперь нам прямая дорога обратно в городской суд, где должны оформить исполнительный лист и направить к судебным приставам. Еще не факт, что нам удастся получить с него деньги.
По информации ОБЭПа, с заявлениями о претензиях к деятельности директора «ДальАмурСтройИнвеста» обратились уже трое благовещенцев.
В доле
Долевое строительство сегодня остается чуть ли не единственным способом для многих амурчан получить собственное жилье. Однако этот же способ, как выясняется, — и один из самых рискованных.
Проблема обманутых дольщиков возникла, наверное, лет десять назад — с тех пор, как у зарождающегося в Приамурье среднего класса начали появляться средства, позволяющие позаботиться об улучшении жилищных условий самостоятельно — не ожидая помощи от государства. Однако наиболее остро проблема встала в последние годы. Кризис! Многие амурчане, ранее вложившие деньги в долевое строительство, вдруг обнаружили, что рискуют остаться и без денег, и без квартир. Где-то стройки оказались замороженными из-за финансовых трудностей застройщиков, где-то работа заблокирована из-за непорядка в документации. При этом многие стали жертвами мошенников, которые либо продавали виртуальные дома, либо, начав стройку для отвода глаз, просто скрывались с деньгами. Сами по себе такие явления уже перестают быть редкостью.
Между тем удивляет периодичность появления компаний, не способных выполнить свои обязательства перед заказчиками и дольщиками. Буквально недавно на страницах нашей газеты мы писали о стройфирме «Квартал Д’Люкс», руководитель которой за сравнительно небольшие суммы предлагал построить коттеджи в Чигирях. В итоге без денег и без коттеджей остались почти полсотни доверчивых людей. Директор фирмы – в розыске.
Не прошло и полмесяца, как под наше внимание попала компания «СоюзТрансстрой» — она должна была строить дома по программе «Социальное развитие на селе». Деньги на счет фирмы были переведены, но строительство домов не окончено.
В общем, история за историей.
Системный кризис?
Неужели налицо системный кризис в строительной отрасли? Кто теперь будет отвечать по обязательствам компании перед дольщиками и кто все-таки должен нести ответ перед обществом? С этими вопросами наш корреспондент обратился к специалистам.
— На сегодняшний день у нас ни в Благовещенске, ни в Амурской области нет такой организации, которая была бы обязана контролировать деятельность компаний-застройщиков в вопросе их взаимоотношений с дольщиками, — считает юрист, президент Гильдии риэлтеров Приамурья Виталий ЗЛОЧЕВСКИЙ. — В принципе, это юридическая проблема между двумя этими сторонами. С другой стороны, в некоторых регионах власти пытаются как-то помогать дольщикам, оставшимся с недостройками наедине. В некоторых случаях достраивать дома «отдают» государственным строительным компаниям. Но суть в том, что государство в лице областных, городских и других властей вовсе не обязано об этом беспокоиться. Это, скорее, вопрос «личного участия». Но в целом проблема недостроек и недобросовестных застройщиков в Амурской области полностью ложится на плечи самих дольщиков.
Сегодня причин, по которым фирма не может выполнить свои обязательства, много. Но, тем не менее, в качестве базисной причины эксперты склонны называть недобросовестный подход к бизнесу. Еще бы — любой бизнес подразумевает под собой то, что ты сначала вкладываешь деньги, и только потом что-то получаешь от этого. Но сегодня, по мнению Виталия Злочевского, некоторые организации берут деньги от дольщиков, но вкладывают эти средства не в строительство, а в личное благосостояние – машины, квартиры и т.п. И таких примеров даже в Приамурье найдется немало. По сути, этими людьми должна заниматься милиция. Однако от этого дольщикам легче не становится.
Помощь милиции
— К сожалению, у милиционеров нет задачи проверять каждую фирму «де юре», не имея на то оснований, — поделился с нашим корреспондентом руководитель отдела информационных и общественных связей при УВД по Амурской области полковник милиции Дмитрий БЕЛОМЕСТНОВ. — Основанием могут послужить оперативные сведения либо обращения граждан. Поэтому и проверки проводятся «постфактум». Ведь сегодня практически ежемесячно появляются фирмы – неважно, «Бэта» это или «Гамма». При этом владельцы компаний имеют весь пакет необходимых документов, который им выдали государственные органы, и поэтому беспрепятственно выходят со своими предложениями на рынок. Поэтому вопрос о контроле добросовестности нужно задавать не милиционерам, а непосредственно чиновникам.
Что касается откровенного мошенничества в сфере строительства, в правоохранительных органах сегодня сетуют на то, что до суда доходят далеко не все уголовные дела. Мошенничество – это самый сложнодоказуемый вид хищений. Поэтому уголовное дело доходит до суда, как правило, только при доказанности нескольких фактов мошенничества. Так, уголовных дел по мошенничеству, связанных с недвижимостью, в Благовещенском городском суде в 2008 году было всего два. В текущем году по данному виду преступления возбуждено всего лишь одно уголовное дело — и то до суда пока не дошло. Расследуется в городском ОБЭПе.
Правда, риэлтеры считают: если в ОБЭПе в этом году и возбуждено всего одно уголовное дело, связанное с недвижимостью, то это еще не значит, что фирма, не заслуживающая доверия, — единственная в городе. А причина затишья — некоторые дольщики терпят, верят обещаниям и не идут в суд.
Суд или не суд?
Что же все-таки делать, если выбрать добросовестного застройщика не удалось? Идти или не идти в суд?
Судебная практика показывает: если руководство фирмы осудят, а компанию объявят банкротом, то дольщики в этом случае вообще вряд ли что получат. Потому что когда организация подходит к банкротству, то, как правило, первое — уже нечего делить, второе – даже если что-то и осталось, то существует очередность погашения долгов, по которой сначала выплачиваются налоги, потом трудовые долги и только в третью очередь — долги по обязательствам перед вкладчиками. Обычно все заканчивается еще на стадии налогов.
Несмотря на это, единственный выход в случаях, когда не удалось выбрать добросовестного застройщика, юристы видят обращении в суд. Но не стоит этот вопрос откладывать в долгий ящик.
— Как только руководитель начинает давать обещания или отодвигаются сроки строительства по тем или иным причинам, необходимо незамедлительно искать хорошего правозащитника, — говорит юрист Евгений Ивон, — поскольку рядовые граждане не всегда могут разобраться в ситуации. Специалист сможет определить, поздно или нет обращаться в суд, взыскать деньги, арестовать имущество. Если делать это уже поздно, то посоветует идти в милицию и, как говорится, сдавать фирму с потрохами.
Репутация строителей
— В любом случае государство должно отвечать за подобную сферу, потому что строительные фирмы-однодневки создаются не на пустом месте — их регистрировал определенный государственный орган, этим фирмам кто-то давал разрешение на осуществление работ, — говорит председатель Объединения строителей Приамурья Владимир АЛИФИРЕНКО. — Жертвами таких организаций сегодня становятся не только граждане, но и строители, которые выполняют работу. И они потом вместе с дольщиками ищут эти, зачастую уже исчезнувшие, фирмы. В этом плане ответственность должны нести государственные органы.
В свою очередь добросовестные строители заинтересованы в сохранении не только собственной репутации, но и отрасли в целом. По их мнению, порядок в данной сфере поможет навести переход со следующего года к так называемым саморегулируемым организациям (СРО).
Сегодня меняется форма общения и в строительном бизнесе — отходит привычное гослицензирование. С 1 января 2010 года лицензии вообще прекращают свое действие. С этого момента начнется формирование некоммерческих партнерств или СРО. И уже эти СРО будут выдавать свидетельства на проведение строительных работ. В идеале такие партнерства призваны отсеивать в своих рядах недобросовестных членов. И это должно быть лучше для строителей, дольщиков и для всех остальных. Но как будет организована работа на практике, пока сказать сложно.
Государственное око
Неудивительно, что специалисты сегодня все чаще и чаще говорят о необходимости контроля строительства со стороны государственной власти. Ведь строительство – это одна из отраслей, где регулирующая роль государства очень высока. Государство на законодательном уровне устанавливает правила работы отрасли, в том числе использование такого социально значимого механизма, как долевое строительство. Органы государственной и муниципальной власти выдают лицензии, проводят инвестиционные конкурсы, согласовывают строительную документацию, осуществляют надзор. И когда такая, казалось бы, надежная конструкция внезапно рушится, вопросов к чиновникам возникает никак не меньше, чем к строителям.
— В министерстве строительства создан отдел государственного контроля, который осуществляет надзор в области долевого строительства, — ответила нашему корреспонденту и.о. начальника отдела государственного контроля за долевым строительством Ольга Трашутина. — Наши специалисты постоянно ведут работу по информированию граждан, размещают информацию о строительных фирмах, принимают граждан. Также проводятся проверки соблюдения застройщиками — юридическими лицами — требований законодательства.
Но так уж повелось в нашей стране — теория редко совпадает с практикой. По информации амурского минстроя, в долевом строительстве сегодня участвуют 2776 физических лиц. То есть это только те амурчане, на которых оформлены договоры. А сколько семей, которые ждут и никак не дождутся новых квартир или домов?! Ведь каждое такое физическое лицо может оказаться «отцом большого семейства». При этом чиновники в сфере строительства утверждают, что сегодня ни одной фирмой, входящей в их реестр, даже не нарушены сроки окончания строительства, не говоря уже о возможности невыполнения своих обязательств.
Момент спорный! Но, во сяком случае, государственным мужам позволяет делать такой вывод лишь предоставляемая каждой фирмой отчетность. К слову: в подконтрольный областному правительству список в настоящий момент входят 30 организаций, осуществляющих строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Сюда входят такие известные стройфирмы, как «АНК», «Амурстрой», «Хуафу», «Россия» и другие. И, по крайней мере, неутихающая ситуация с соинвесторами фирмы «Россия» заставляет задуматься об отсутствии осведомленности отдельных представителей власти. Дольщики и в суды уже обращаются, а в министерстве об этом почему-то не знают…
Или еще один «свежий» пример: застройщик «Гарантия», также заявленный в списке минстроя, уже больше года не может сдать многоквартирный дом в поселке Тепличном. Строение физически готово, остается только подключить его к теплу и водоснабжению. Однако по неизвестным причинам этого не происходит уже как год. Терпение 84 дольщиков этой фирмы лопнуло. Недавно недовольные граждане заявили об этом во всеуслышанье. По-видимому, у фирмы возникли какие-то проблемы, но чиновникам ведь важна отчетность!
***
Такой ли контроль нам нужен? Сегодня никому не известно общее количество обманутых амурских дольщиков. Такого реестра на данный момент нет. Насколько велика эта цифра? В масштабах Амурской области, наверное, мала. Даже если учесть, что одна десятая часть из тех людей, кто сегодня в доле, не могут быть уверены в том, что они получат заветное жилье. С точки зрения важности этой проблемы она достаточно значима. Но, несмотря на всевозможные инстанции, контролирующие органы и тому подобное, вкладчики, дольщики и жертвы мошенников оставлены наедине со своими проблемами. А ведь эти проблемы у них возникли только из-за одного заветного желания — иметь крышу над головой.
Главный ответ областного минстроя на вопрос «Кто поможет обманутым дольщикам?»:
— Обязательства перед участниками долевого строительства несет фирма-застройщик, привлекающая денежные средства граждан-участников долевого строительства, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Причины неисполнения обязательств:
1. Финансовые затруднения, связанные с реализацией площадей в строящихся многоквартирных домах.
2. Отсутствие разработанного бизнес-плана: нежелание вкладывать, чтобы потом получать прибыль.
3. Откровенное мошенничество.
Чтобы не стать жертвой обмана:
1. Используйте принцип «сарафанного радио» — лучше если с этой фирмой уже сталкивались ваши знакомые, и они положительно отзываются о работе фирмы.
2. Обращайтесь в фирму, которая себя уже зарекомендовала на рынке (чем больше срок «работы» данной фирмы, тем лучше).
3. Обратите внимание на то, в чьем офисе находится фирма («нормальные» фирмы занимают «свои» офисы, а не арендованные).
4. Оцените реакцию на вашу просьбу о выдаче вам на руки документов, которые предлагают подписать (если начнутся уговоры подписать все только «здесь и сейчас», то призадумайтесь).
5. Проверьте комплект документов – это разрешение на строительство, проектная декларация, договор аренды земельного участка или документ о праве собственности на него, проект строительства и т.д. (если «этого пока нет, но будет завтра», то «приходите с деньгами «завтра»).
6. Проверьте, является ли фирма участником СРО или нет, ознакомьтесь с лицензией фирмы и учредительными документами (на все это имеет право потребитель).
7. Правильно будет подписывать договор долевого участия, а не договора займа или предварительные договоры и т.п.
При использовании материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт ТЕЛЕПОРТ.РФ обязательна.
