http://www.teleport2001.ru/alfa-teleport/2011-03-25/25640-oformlenie-prav-na-zemlyu-pod-obektami-nedvizhimosti.html

Оформление прав на землю под объектами недвижимости

Поделиться новостью:

25 марта 2011 в 09:00

Сегодня мы хотим продолжить тему отношений в области земельного законодательства РФ (см. №7 от 16.02.11). Рассмотрим оформление прав на землю под зданиями, строениями и сооружениями.

Сегодня на наши вопросы отвечает начальник отдела камеральной обработки землеустроительной фирмы ООО «Префект» Горячкун Неля Сергеевна.
— Каким может быть правовой статус земельных участков под объектами недвижимости?
— К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) в РФ, согласно статье 130 ГК РФ, относятся: 1) земельные участки; 2) участки недр; 3) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: 1) здания; 2) сооружения; 3) объекты незавершенного строительства. Поскольку и земельные участки, и расположенные на них здания и сооружения относятся к объектам недвижимого имущества, следует признать, что основные положения, устанавливающие их правовой статус, по сути, идентичны. Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Согласно данному принципу земельного права, все прочно связанные с земельным участком объекты (здания, строения, сооружения) должны следовать его судьбе. Это означает, что переход прав собственности в результате исполнения сделки, в том числе договора купли-продажи, на здание, строение или иную недвижимость, находящуюся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если земельный участок и указанные объекты принадлежат одному лицу, не допускается (абзац 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Такая сделка является ничтожной (абзац 2 п. 11 Постановления пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Варианты оформления прав на землю.
Вариантов, связанных с отчуждением зданий, строений и сооружений и оформлением прав на землю под ними, может быть несколько. Рассмотрим самые основные из них.
Вариант 1. Здание, строение или сооружение находится в собственности лица, а земельный участок под ним либо не оформлен вовсе, либо находится на праве постоянного (бессрочного) пользования. В случае, если у собственника зданий, строений и сооружений не возникала необходимость совершения сделки с указанными объектами, он в соответствии с Вводным законом к ЗК РФ был обязан в срок до 1 января 2010 г. переоформить право постоянного (бессрочного пользования) земельным участком по своему желанию на право аренды, выкупить его в собственность, либо приватизировать (для физических лиц), причем этот выбор можно было сделать только один раз, то есть если вы заключали договор аренды, то воспользоваться правом приватизации земельного участка будет невозможно.
Вариант 2. Собственник здания, строения или сооружения проводит сделку с указанными объектами, в том числе по их отчуждению. В отношении земельного участка под указанными объектами могут быть следующие сценарии:
Вариант 2.1. Здание, строение, сооружение, находящееся в собственности лица, отчуждается в результате совершения сделки, в том числе купли-продажи. При этом земельный участок под указанными объектами находится в собственности лица. Следует отметить, что предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: продаваемое недвижимое имущество и действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, то предмет договора включает в себя и объект третьего рода – права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости. Согласно ст. 273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Законом может быть установлен запрет на приобретение в собственность тех или иных земельных участков для отдельных категорий приобретателей. В силу закона может быть предусмотрено изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Кроме того, частью 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение части здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 указанного кодекса.
Вариант 2.2. Здание, строение, сооружение, находящееся в собственности лица, отчуждается в результате совершения сделки, в том числе купли-продажи. При этом земельный участок под указанными объектами не является собственностью лица. В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Согласно части 3 ст. 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Вариант 2.3. Здание, строение, сооружение, находящееся в собственности лица, передается по договору аренды. При этом земельный участок под указанными объектами находится в собственности. В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права и на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для его использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
Вариант 2.4. Здание, строение, сооружение, находящееся в собственности лица, передается по договору аренды. При этом земельный участок под указанными объектами не является собственностью лица.

Консультации по интересующим вопросам можно получить по адресу:
г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 124 (Дом молодежи), кабинет 302.
Тел. /факс 8(4162) 59-12-80





Loading...
Орфографическая ошибка в тексте:
Чтобы сообщить об ошибке автору, нажмите кнопку "Отправить сообщение об ошибке". Вы также можете отправить свой комментарий.