Спрос на аренду помещений в Благовещенске снижается

Офис с приданым

Несмотря на то, что количество новостроек в Благовещенске с каждым годом увеличивается, а цена на аренду снижается, специалисты по недвижимости констатируют, что сегодня предложение буквально задавливает спрос. Оно и понятно, близкое соседство с Китаем, а также будущее строительство моста через реку Амур делают Приамурье «лакомым кусочком» не только для иностранных инвесторов, но и для крупных российских организаций, которые в свете последних событий готовы около полугода «стоять в очереди» на съем офисных помещений.

«Рынок коммерческой недвижимости сейчас перенасыщен офисными и нежилыми помещениями, - объясняет руководитель благовещенской риелторской компании Надежда МЯСОЕД. - Можно снять помещение как с лифтом, раньше у нас такого не было, так и с отдельным входом. Сегодня сама аренда стала намного дешевле, потому что очень много уже готовых построек, а также строительство идет в больших объемах. Помещение под офис может быть целиком оборудовано либо абсолютно пустым. Но в последнее время приезжие организации спрашивают все-таки именно с имуществом. Им так удобнее - не надо ничего покупать. Да и ценник во многом зависит от этих факторов. В среднем, если брать центр, аренда - от 600 до 1500 рублей за квадратный метр, при этом в популярных зданиях типа торговых центров аренда может доходить и до 3-4 тысяч рублей за квадратный метр. В отдаленных районах ценник ниже - от 200 рублей за квадратный метр».

Областным бизнесменам, как оказалось, совсем не хочется «селиться» на верхних ярусах здания. Их больше привлекает 1 этаж, с опорой на мнение, что клиенту так удобнее. Начальник риелторского отдела одной из фирм Ольга ЛУКИНА убедилась в этом на собственном примере: «В нашем городе основные съемщики - это аптеки, парикмахерские или какие-то копировальные услуги. Они стараются арендовать небольшие помещения, где-то 10-14 квадратных метров. При этом учитывается расположение офиса, в каком районе города он находится, какая у него проходимость. Если люди пытаются снять офис в центре, то, как правило, их интересуют первые этажи. 3-6 этажи особо не котируются. Потому что клиентам зачастую не хочется подниматься высоко. Взять, к примеру, нашу организацию. Как только мы переехали в новый офис, который находится на первом этаже, поток клиентов увеличился. Такого количества людей не было, когда мы были на 2 этаже. Плюс людям удобно, когда специалисты сидят все рядом. Не надо терять время на поиски нужного эксперта».

Если по каким-то причинам вы не стали прибегать к помощи риелторских агентств, а решили сдать или снять помещение самостоятельно, то специалисты советуют внимательно отнестись к ряду моментов.

- Тут особо мудрствовать не надо, - говорит президент Гильдии риелторов Приамурья Виталий ЗЛОЧЕВСКИЙ. - Если на примете есть хороший юрист или риелтор, то лучше заручиться его поддержкой. Он поможет реализовать вашу потребность снять или сдать офис. Что касается оформления бумаг, то должен быть определенный документооборот. В первую очередь стоит обратить внимание на то, чтобы у арендодателя обязательно было право собственности, чтобы не было никакой задолженности по оплате на момент оформления бумаг и, если помещение принадлежит юридическому лицу, то оно должно принять какое-то решение о том, чтобы предоставить офис в пользование. Есть существенные условия договора - это то, что должно быть обязательно: объект, цена, срок, а также акт приема-передачи. И несущественные, когда стороны по своему усмотрению могут внести в него разные коррективы.

Выбираем офис

За последние несколько лет на амурский рынок офисной недвижимости было выведено достаточно объектов, чтобы покупатели могли пересмотреть свои взгляды на то, каким должен быть офис. О том, какие объекты сегодня наиболее востребованы, мы спросили у директора по развитию одной из строительных компаний Благовещенска Ирины СЫСОЕНКО.

- Какими критериями руководствуются покупатели и арендаторы при выборе помещения под офис?

- Решение в пользу того или иного объекта недвижимости, как правило, принимается руководителями на основании собственного опыта. Значимость тех или иных параметров индивидуальна. Из наиболее актуальных можно выделить месторасположение объекта. Покупатели и арендаторы оценивают престижность района, обеспеченность транспортной доступности, наличие паркинга, зеленых зон.

Обращают внимание и на бизнес-концепцию - присутствие в здании сектора услуг для бизнеса и частных лиц. Для клиентов имеют значение вместимость парковки, прогрессивность архитектурных и инженерных решений, а также профессиональное управление зданием. Вопросы эксплуатации инженерных систем, уборки, охраны и текущего обслуживания должны решаться грамотно. В целом компетентность клиентов растет от года к году, и требования, предъявляемые к помещениям, становятся все выше.

Избежать субъективного подхода профессиональным участникам рынка позволяет международная классификация объектов недвижимости, согласно которой здание должно обладать определенным набором качественных характеристик, чтобы попасть в заявленный класс - А, В, С, D. Он определяется месторасположением, уровнем инженерных решений, созданной инфраструктурой, наличием управляющей, обслуживающей компании.

- Объекты какого класса пользуются наибольшим спросом?

-Практика показала, что объекты класса В - это здания, где бизнесу наиболее комфортно работать. Бизнес-центры этого класса возводятся в актуальных, транспортно-доступных местах, на пересечении или вблизи основных магистралей. Они имеют выразительную архитектуру, высокий уровень инженерной начинки. При этом управляющие компании проводят разумную ценовую политику.

Объекты престижного класса А располагаются в центре города, но компаниям, которые имеют потребность там находиться, приходится мириться с недостаточностью парковок, пробками и существенной разницей в цене.

- Какие площади в среднем стремятся купить или арендовать компании и как это отражается на концепции объекта и маркетинговой политике?

- Исходя из опыта, можно сказать, что растет спрос на помещения площадью 70-150 кв.м. Его обеспечивают представители бизнеса, прошедшие стадию start-up, укрепившиеся на рынке и готовые расширяться либо переходить на новый уровень бизнес-организации. При этом все чаще мы имеем дело и с крупными компаниями, использующими блоки помещений значительно больших размеров. Понимание основных тенденций спроса закладывается в основу концепции здания еще до его проектирования. Другим - даже более значимым - условием успешности проекта является дальнейшая реализация управляющей компанией единой политики в области цены, рекламы, оформления, продвижения здания, его обслуживания в интересах не отдельных представителей, а всего комплекса в целом.

- Цена, как основной аргумент.

- Цена является первичным критерием отбора, который задает «область определения», а решение принимается исходя из оценки качественных характеристик. Понятно, что фактором ценообразования и в коммерческой недвижимости является соотношение рыночного спроса и предложения, то есть ставка арендной платы определяется рынком, но устанавливается в определенном диапазоне из-за различия инвестиционных интересов различных собственников. Такая картина типична для большинства благовещенских бизнес-центров с разнобоем цен на одинаковые помещения. Наличие же единой управляющей компании, с единой ценовой политикой для всего здания исключит такие тенденции.

- Какие объекты окажутся наиболее конкурентоспособны в ближайшем будущем?

- Наибольшую популярность будут иметь многофункциональные комплексы, обеспеченные должной инфраструктурой, с сегментацией внутри здания типов помещений. Такие объекты выходят за рамки привычных определений «офис» или «магазин». Это комплексное предложение для конкретного бизнеса: офис плюс вспомогательные помещения, плюс магазин, плюс выставочный павильон, плюс парковочные места и пр. Наряду с высоким уровнем инженерных решений и технологий, единой системой управления и обслуживания, подобные комплексы, бесспорно, займут лидирующие позиции уже в ближайшей перспективе. Возросший спрос на подобные объекты уже свидетельствует об этом.

При использовании материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт ТЕЛЕПОРТ.РФ обязательна.