В ближайшем будущем российский рынок жилой недвижимости будет восстанавливаться, но достаточно медленно. Центр макроэкономических исследований (ЦМИ) Сбербанка РФ подготовил обзор рынка недвижимости в России, Сбербанк сделал прогноз цен на рынке недвижимости в России на 2011 год.
Экономика «Пузыря»
«Пузыри» на жилищном рынке были одним из спусковых крючков мирового финансового кризиса, при этом в большом количестве стран мира сектор строительства жилья оказался одним из самых сильно пострадавших от кризиса.
Аналитики ЦМИ пришли к выводу, что на данный момент «пузыри» на рынке недвижимости там, где он были, лопнули уже более двух лет назад, при этом восстановление в самых сильно пострадавших странах до сих пор не началось, либо очень неустойчиво (Эстония, Литва, Латвия, Ирландия, Болгария, США). Такая ситуация может продлиться еще несколько кварталов, а восстановление, когда начнется, будет очень медленным, прогнозируют эксперты.
В некоторых наименее пострадавших от кризиса странах вновь идет быстрое восстановление жилищного сектора и даже появляются опасения перегрева. К таким странам относятся в первую очередь Китай и другие страны Азиатского региона, в которых падение оказалось глубже, но быстро наступило восстановление (Сингапур, Гонконг, Малайзия), а также такие развитые экономики, как Австралия и Канада. В остальных странах падение цен на жилье прекратилось, но рост еще фактически не начался.
Рынок недвижимости в России, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после криза: в целом по стране стоимость жилья с учетом инфляции продолжает снижаться. «Мы ожидаем, что схожая динамика будет наблюдаться и в ближайшие месяцы, а по итогам 2010 г. рост номинальных рублевых цен на жилье в России будет минимальным (около 1,5%). В 2011 г. ситуация начнет очень медленно выправляться, и, по нашим оценкам, рост номинальных рублевых цен на жилье будет мало отличаться от темпов потребительской инфляции», — говорится в исследовании ЦМИ Сбербанка.
В этом свете ситуация в России, по оценке специалистов ЦМИ, несколько выбивается из представленного ряда: рост цен на жилье в предкризисные годы в ней был выше, чем в любой из рассмотренных стран. С начала кризиса вплоть до момента, на который имеются последние данные (II кв. 2010 г.), на первичном рынке жилья с учетом инфляции продолжалось падение цен, составившее почти 22%. «Во-первых, этот факт объясняется падением номинальных цен за счет небольшого, но все же падения доходов населения и, главное, оттока капитала. Во-вторых – высокой инфляцией, вызванной девальвацией в конце 2008 –начале 2009 года»,— поясняется в обзоре.
Вырастут — не вырастут
В качестве основы прогноза ЦМИ использовал базовый сценарий развития российской экономики в текущем и будущем 2011 г. Согласно ему российская экономика вырастет на 4,4% и 3,6% соответственно, а рост реальных денежных доходов составит 3,6% и 4,1%. В 2010 г. возможен незначительный отток капитала (-$1 млрд), который сменится притоком в 2011 г. (+$10 млрд).
Также, по мнению экспертов, низкий показатель доходности недвижимости для России говорит о том, что вероятность коррекции достаточно высока, а значит, рост цен пока маловероятен.
По оценкам, в ближайшем будущем российский рынок жилой недвижимости будет восстанавливаться, но достаточно медленно. В России в целом до конца 2010 г. и в будущем 2011 г. будет продолжаться стагнация цен с учетом инфляции. В номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2011 году (+6%).
Прогноз номинальных цен на жилье в 2010-2011 г. основан на макроэкономическом прогнозе ЦМИ, построенном еще до засухи, пожаров и скачка цен на продовольственные товары и предполагающем, что годовой показатель инфляции в 2010 г. и 2011 г. составит 6,8% и 7,1% соответственно.
Наблюдаемое в последние месяцы ускорение инфляции может повлечь за собой и некоторое увеличение темпов роста номинальных рублевых цен на жилье, который, тем не менее, будет мало отличаться от темпов потребительской инфляции. Таким образом, ситуация на рынке жилой недвижимости в ближайший год будет разительно отличаться от предкризисной, когда темпы увеличения номинальной стоимости жилья значительно «обгоняли» потребительскую инфляцию (в среднем более чем на 17% в год за период с I кв. 2003 г. по III кв. 2008 г.).
При использовании материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт ТЕЛЕПОРТ.РФ обязательна.
