Построив на своем участке здание, амурчане рискуют тем, что оно вдруг окажется незаконным. Юрист Виталий Злочевский рекомендует перед началом строительства проверить территорию будущей застройки на наличие «красных линий», санитарно-защитных зон и прочих ограничений. Иначе, возможно, придется судиться с муниципалитетом и спасать свое здание от сноса.
«Красная линия»
Многие амурчане, включая и предпринимателей, полагают, что, приобретя участок в частную собственность, могут делать с ним все, что им угодно. Но любое использование даже частной земли с нарушением установленных норм влечет проблемы. Правил очень много: земельные, градостроительные, санитарные, экологические. Наказанием за нарушение могут быть штрафы. А может дойти и до сноса построенного объекта.
Например, «красная линия» - это, в общем, линия, отделяющая частный земельный участок от участка общего пользования. Под участком общего пользования понимаются, в том числе планирующиеся когда-нибудь через много лет, дороги, проезды, скверы, парки и так далее. Виталий Злочевский отмечает, что «красную линию» в суде победить довольно трудно. По крайней мере, исходя из сложившейся в Амурской области судебной практики. В Благовещенске по улице Студенческой «красной линией» «перечеркнуты» множество зданий. В том числе, построенные еще в 1970-е годы. И, по сути, они все теоретически незаконные. Дело, связанное с постройкой на Студенческой, сейчас будет рассматриваться в кассационной инстанции, а при необходимости юрист готов дойти до Верховного суда.
История такова. Амурский предприниматель в 1999 году приобрел здание по улице Студенческой, а в 2010 - участок вокруг него. Причем в обоих случаях, фактически, у государства - с торгов. Вскоре рядом с этим зданием он решил поставить автосервис. Это здание не выходило за территорию земельного участка. К сожалению, амурчанин тогда не обратился в муниципалитет, чтобы разузнать по поводу возможных ограничений. А потом выяснилось, что большая часть построенного здания выходит за «красную линию».
- Я сомневался, браться ли за это дело. Потому что с «красными линиями» в Амурской области «беда», - рассказал Виталий Злочевский. - В других регионах последние годы практика стала меняться. Дела доходят до Верховного суда. Он уже несколько своих рекомендаций выдал, в том числе, о том, что «красная линия» не может быть виртуально нарисованной. Она должна учитывать сложившуюся застройку. Если стоит законное здание, значит, «красная линия» никак не может его «резать». К сожалению, мы получили отрицательное решение суда первой инстанции, апелляция тоже нам не помогла, я сейчас готовлюсь к кассации. Надеюсь, что там услышат нас. Возможно, придется в Верховный суд обращаться.
Сейчас построенного предпринимателем автосервиса юридически не существует. Его нельзя продать, подарить, заложить. «Отсутствующее» здание не дает налогов в бюджет. В конечном итоге, по мнению юриста, страдают все, и предприниматель, и муниципалитет, и амурчане. Предприниматель не может надлежащим образом владеть, пользоваться и распоряжаться зданием. Муниципалитет не получает налоги. Благовещенцы не получают часть платежей из бюджета из-за недостатка средств.
Санитарно-защитные зоны
Еще одно ограничение, с которым нередко сталкиваются при постройке зданий, это санитарно-защитные зоны. Это территории, прилегающие к какому-нибудь производству. По поводу санитарно-защитных зон в последние годы практика в последние годы складывается так, что суды все чаще принимают сторону граждан.
- Думаю, я первый, кто пошел по этому пути, года три назад. И сейчас в Амурской области уже точно больше 10 процессов с положительными решениями, если не больше, - рассказал Виталий Злочевский. - Некоторое время тому назад обращения в суды дали свои результаты, эти запреты часто стали признавать незаконными, поскольку ограничения, связанные с санитарно-защитными зонами, должны устанавливаться после получения утверждения со стороны главы нашего Роспотребнадзора, а муниципалитет их практически не получал. В итоге часть благовещенцев смогла реализовать свои права в области строительства объектов недвижимости, правда, только после рассмотрения проблемы судом.
Чтобы избежать судебных разбирательств, перед началом постройки Виталий Злочевский советует сначала выяснить, нет ли на вашем участке каких-либо ограничений, и по поводу любого действия советоваться со специалистом. А если ограничений нет, самовольным строительством все равно лучше не заниматься.
- Старайтесь не рисковать, гораздо правильнее и надежнее получить необходимые разрешения, - говорит Виталий Злочевский. - Если же вы все-таки поступили таким образом, то тщательно готовьтесь к процессу. Он будет очень трудным и рискованным. И помните, что для некоторых объектов строительства есть упрощенные формы взаимоотношений с муниципалитетом. К примеру, так называемая «дачная амнистия». Планируется к принятию в ближайшее время и «гаражная амнистия». Целесообразно перед началом работ со специалистом выработать стратегию, которая позволит вам минимизировать ваши риски и расходы.
Газета "Телепорт"
При использовании материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт ТЕЛЕПОРТ.РФ обязательна.
