Оформление прав на земельные участки при продаже недвижимого имущества

— Какие основные положения должны быть включены в договор купли-продажи недвижимого имущества?
— В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи имущества считается незаключенным. Заключение договоров купли-продажи недвижимости регулируется § 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ. Согласно общей для всех видов недвижимости норме статьи 551 ГК РФ, обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю. Только для двух видов недвижимости – жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов – дополнительной регистрации подлежат договоры купли-продажи (ст. 558, 560 ГК РФ). Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, так же как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения – зданий, строений, сооружений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания договора. Подлежит государственной регистрации лишь право на землю. Статьей 37 ЗК РФ установлены следующие особенности купли-продажи земельных участков: 1) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, 2) продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременении земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. С учетом п. 3 ст. 37 ЗК РФ в договор купли-продажи земельного участка целесообразно включать следующие сведения: 1) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, 2) о разрешении на застройку данного земельного участка, 3) об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, 4) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое использование и стоимость земельного участка, 5) об иных фактах, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которых установлены федеральными законами. В случае предоставления заведомо ложной информации по всем вышеперечисленным вопросам покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения понесенных убытков. При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или данными государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК РФ). Следовательно, в договоре купли-продажи земельного участка имеет смысл установить критерий выбора оценки стоимости земельного участка. Кроме того, в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ, п. 2 ст. 8 ЗК РФ и п. 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации, в договоре должны быть указаны: 1) местоположение земельного участка, 2) площадь, 3) кадастровый номер, 4) категория земли, 5) разрешенное использование участка.
— Каков порядок оформления земли под объектами недвижимости?
— Законодательство РФ требует четкого определения предмета договора, которым осуществляется передача прав на земельный участок. Земельный участок является объектом недвижимости. Следовательно, оформить земельный участок можно только в случае, если он индивидуально определен в порядке, установленном законодательством РФ. Описание и индивидуализация земельного участка, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости, осуществляется посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации). Порядок описания объектов включает две стадии: 1) техническую стадию, которая заключается в проведении кадастровой деятельности по выполнению кадастровым инженером работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения (кадастровые работы), 2) стадию государственного учета, заключающуюся во внесении данных о земельном участке и других объектах недвижимости в Государственный кадастр недвижимости. Следует отметить, что ранее законодательство разделяло землеустроительные работы, проводимые для описания земельного участка, и техническую инвентаризацию зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Принятый Закон о кадастре недвижимости устанавливает общую процедуру проведения кадастровой деятельности для объектов недвижимости, включая земельные участки. Изменения земельного законодательства, произошедшие в мае 2008 г., четко установили обязанности правообладателей земельных участков проводить их кадастровый учет. При отсутствии необходимых для такого учета сведений заинтересованное лицо использует выдаваемую ему органом местного самоуправления схему расположения земельного участка на территории, на основе которой проводятся кадастровые работы. Основным результатом таких работ является составление межевого плана и, при необходимости, акта согласования местоположения границ земельного участка. Непосредственно кадастровый учет земельного участка проводится путем принятия решения органом, уполномоченым на его проведение. На основании этого решения заинтересованному лицу выдается кадастровый паспорт. Следует отметить, что согласно ст. 25 Закона о кадастре недвижимости сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, при постановке на учет земельного участка носят временный характер. Это правило установлено из-за того, что сведения кадастра являются необходимой основой для последующей регистрации прав на объект недвижимости. Соответственно, законом установлено, что указанные сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации прав на образованный земельный участок. Если же в течение 2 лет с момента постановки на учет земельного участка регистрация прав на него не произведена, такие сведения аннулируются и исключаются из кадастра недвижимости.
В следующей статье мы расскажем о государственной регистрации прав на объекты недвижимости и земельные участки.
На правах рекламы.

Консультации по интересующим вопросам можно получить по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 124
(«Дом молодежи»), кабинет 302, тел./факс 8(4162) 59-12-80

При использовании материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт ТЕЛЕПОРТ.РФ обязательна.