Совершая сделки с недвижимым имуществом, люди нередко теряют в деньгах, не учитывая первоначальное его оформление должным образом. Например, оформленная в собственность земля или квартира стоит дороже объекта, у которого нет ценной «бумажки».
Любой россиянин может быть полноправным владельцем участка земли (по праву наследования, пожизненного пользования, иному предметному праву), но если он решит продать участок, то должен на него оформить право собственности. Иначе Гражданский кодекс запрещает продажу.
Оформление права — дело хлопотное и затратное. Однако сегодня есть варианты продажи земли без оформления владельцем права собственности. Выход довольно простой — собственник продает участок как обычное имущество, а право собственности покупатель оформляет своими силами.
Для того чтобы покупатель мог самостоятельно переоформить земельный участок, владелец нотариально оформляет на него доверенность и покупатель от имени собственника собирает нужные документы, делает запросы на справки, подает их в Кадастровую палату для получения заключений и свидетельства. В этой же доверенности можно прописать и право на любые операции с участком, после того как будут переоформлены все документы.
Покупатель и владелец подписывают «черновой» договор, где указано, что сделка купли-продажи будет осуществлена после того, как покупатель самостоятельно зарегистрирует право собственности. И снова оформляется доверенность от имени продавца, что и в первом варианте. А после выполнения предварительного договора подписывается основной. Оба этих варианта существуют в рамках закона. Каждый гражданин РФ имеет право оформить доверенность на любое физлицо и заключить подготовительное соглашение. Естественно, стоимость участка без зарегистрированного права собственности должна быть ниже, ведь все операции с документами покупатель будет делать сам.
В большинстве случаев в обоих вариантах деньги за участок продавец старается получить до того, как будет полностью переоформлено право на собственность. А значит, покупатель должен быть особенно внимательным и предусмотрительным, просчитать всевозможные последствия, посоветоваться с экспертами и никогда не доверять «честному слову» и «светлым помыслам».
Сегодня многие стараются приобрести квартиру на стадии строительства объекта, ведь квартира будет стоить настолько дешевле, насколько меньше выполнено строительных работ. И вот вы соинвестор в строительстве своей будущей квартиры. Но в жизни бывает всякое, и соинвестор, к примеру, должен переехать в другой город — это жилье ему больше не нужно, а потраченные деньги необходимо вернуть. Проблема в том, что дом-то еще не построен, и право на собственность не получено. Что делать?
Выход есть. Договор долевого участия, который был заключен ранее, изменяется, а точнее, меняется одна из сторон, и к ней переходит право на дальнейшее получение квартиры. Все очень просто. В этом случае идет процесс переуступки права собственности. Обычно это происходит путем переоформления договора долевого участия или обычного предварительного договора купли-продажи недвижимости. Самое главное, в этих договорах продаваться будет не объект недвижимости, а право на собственность. И покупатель этого права в будущем будет обладателем квартиры. Но помните, что цена квартиры будет расти по мере строительства дома. Стоит ли продавать ее сейчас, если позже можно получить в несколько раз больше?
При покупке недвижимости часто встречаются понятия задаток и предварительная договоренность. Оставляя задаток, покупатель думает, что за ним остается приоритетное право на приобретение квартиры. Продавец считает, что, если покупатель оставил задаток, сделка обязательно состоится. И оба оказываются неправы. Размер задатка, вносимого в обеспечение сделки, оговаривается сторонами обоюдно, а факт передачи письменно фиксируется путем соглашения о задатке или предварительного договора с указанием суммы. При подписании договора купли-продажи продавец получает сумму, равную стоимости квартиры, за вычетом суммы задатка. Если сделка не состоится, то виновная сторона понесет убытки. Если от сделки откажется покупатель, он потеряет задаток. Если от сделки откажется продавец, он будет обязан вернуть сумму, в два раза большую задатка.
Но это теория. Не всегда сумма, внесенная до заключения сделки, расценивается как задаток. Действительным соглашение о задатке признается только после заключения договора, а договор считается заключенным только при наличии определенных условий. Согласно законодательству, сделки с объектами нежилого назначения, предварительные договоры, договоры аренды считаются заключенными с момента подписания их сторонами. Для заключения договора мены, купли-продажи, дарения и ренты жилых помещений подписей сторон недостаточно, необходима регистрация в ЕГРП. Следовательно, до момента регистрации договора продавец и покупатель не имеют никаких взаимных обязательств. И задаток может быть не возвращен. Разрешить такую ситуацию может только суд.
Лучше обращаться в хорошую риэлтерскую фирму уже при поиске объекта купли-продажи. Специалисты помогут с оформлением документов и постараются свести к минимуму все риски, связанные с заключением сделки.
При использовании материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт ТЕЛЕПОРТ.РФ обязательна.
